界面新闻记者 | 陈奇锐
界面新闻编辑 | 楼婍沁
7月30日，香港恒隆地产对外发布2025年上半年业绩报告。在截至6月30日的六个月内，总收入同比下滑23.07%至49.68亿港元（约合人民币45.41亿元），其中物业租赁收入下跌2.95%至46.78亿港元（约合人民币42.76亿元）。
按照物业项目划分，上海恒隆广场和港汇恒隆广场的租赁收入分别为保持不变和微增1%。无锡、昆明和大连的恒隆广场表现最好，收入增幅分别为8%、7%和10%。武汉恒隆广场和沈阳市府恒隆广场的表现最差，跌幅分别为36%和37%。
但即使自身运营状况充满挑战，恒隆地产也继续推进对新项目的投资。
最新的动态是，恒隆地产或将从2028年4月起，租赁位于杭州武林商圈的杭州百货大楼的南、北楼物业，租期20年。起始租金标准为每季度3750万元，一年即1.5亿元。每隔三年，租金会在前一个周期租金标准基础上递增4.5%。
界面新闻了解到，这笔交易目前尚未在杭州百货大楼母公司百大集团内部获得完全批准。百大集团在公告里称，该交易需提交股东大会审议。而恒隆地产在财报发布后的新闻稿里称，若或批准，杭州恒隆广场将新增约4.2万平方米的零售面积，较现有规模提升40%。
针对这笔交易以及未来在杭州的发展计划，界面新闻向恒隆地产寻求采访。后者团队向界面新闻回应称，目前处于财报发布前后的静默期，不便对外进行回应。
杭州恒隆广场 图片来源：恒隆地产
按照财报里公布的计划，杭州恒隆广场将从2025年下半年开始分阶段开业，目前预租出率约为77%。作为对比，半年报里的武汉恒隆广场和沈阳市府恒隆广场的出租率分别为88%和86%，而上海恒隆广场则为98%。
然而整个高端零售行业的光景也不同于以往。
在LVMH集团最新发布的财报中，2025年上半年收入同比下滑4%至于420亿欧元，而净利润同比下跌22%至57亿欧元。同样的时间周期内，开云集团收入下跌15%至37亿欧元，而爱马仕集团在除日本外的亚洲市场则仅增长1.5%。
就在杭州恒隆广场正式开工建设一年后，恒隆地产前董事长陈启宗就在2020年财报里表示，杭州和成都能够容纳至少四家路易威登门店。受到海外消费回流影响，奢侈品牌的业绩曾在疫情期间快速增长。
但如今的现实情况却是，杭州和武汉都分别只开出了三家和两家路易威登门店，而原定于在武汉SKP开出的第三家，至今仍以中庭快闪店的方式运营。
正在建设的杭州恒隆广场，本身也会面临一系列的挑战。
从项目本身来说，杭州恒隆广场虽然位于传统的武林广场商圈，但却三面被楼宇包围，面向主干道的展示外立面不多。这一是导致消费者的触达度可能会降低，影响客流量；另一方面则可能会影响部分品牌的租赁意愿，这部分品牌可能会对展示面有很强的需求。
拍摄者：界面新闻记者陈奇锐
这解释了恒隆地产为何愿意投入巨资租赁杭州百货大楼铺面。通过接入杭州百货大楼的两栋建筑，杭州恒隆广场在面向延安路的一侧，能获得超过百米的沿街外立面，在一定程度上解决客流通达度的问题。
“此次租赁的核心收益在于，其弥补杭州恒隆广场沿街店铺曝光面积的不足。在奢侈品招商竞争白热化的当下，充足的展示面积和优越的商业位置将成为吸引顶级品牌入驻的关键筹码。”一家商业地产咨询机构的咨询师向界面新闻表示。
而两处新增物业的也将会把杭州恒隆广场的总零售面积推升至约14万平方米，这意味着其有更多空间和商铺可供租赁。
同样是在武林商圈，以高端业态为主的杭州大厦，体量约为27万平方米。更多的品牌和更多元的业态，是一处商业项目提升竞争力的要素。
武林商圈早已有强手进驻。
除了已经吸引到香奈儿、路易威登和爱马仕等头部奢侈品牌进驻的杭州大厦，和杭州恒隆广场相邻的武林银泰百货同样吸引客流，其以美妆销售知名，内部的多个品牌专柜曾获得过全球销售额第一的成绩。
“在武林银泰和杭州大厦分别占据美妆、奢侈品两大优势领域的情况下，新兴商场必须寻找差异化定位。 ”上述商业地产咨询师向界面新闻说道，“市场调研显示，运动潮流品类和年轻化生活方式业态存在明显缺口，运动体验店、设计师潮牌集合店、科技互动型零售空间等都是值得探索的方向。 ”
杭州大厦
不过，除了商场之间的竞争，商圈之间也同样在争夺客流和品牌。
一位杭州的消费者向界面新闻说道，杭州大厦的优势在于品牌种类齐全，但受限于建筑年代早，内部层高低且整体结构老化迹象明显，并不是年轻消费者的首选。开业时间更迟的杭州万象城和湖滨银泰分流了一部分客群，而目前另一处正在建设的高端商场是杭州SKP。
可以在社交媒体上看到的是，不少杭州本地的消费者抱怨，因修路和新商圈崛起的影响，武林商圈近年的人气和发展状况都显现出疲态。杭州万象城所在的钱江新城商圈聚集了一批新财富群体，而湖滨银泰商圈则是网红打卡地。
伴随着奢侈品牌收缩扩张步伐的举措，要吸引其入驻开商圈内的二店，并不容易。
“恒隆的入局或将为武林商圈带来转机，但其能否真正盘活，取决于两大关键因素。”上述商业地产咨询师向界面新闻说道，“一是能否引进具有市场号召力的首店品牌和独家业态，二是能否通过创新的商业运营模式重塑消费体验。 ”
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